2008-3-6 10:38
Jenkinsma@chinalawedu.com
[转帖]《物权法》讲义
[size=3][color=black][b]物权的概述[/b][/color][/size]
第一节 物权的概念和效力
考点概览： 根据大纲和司法考试命题技术要求，经过归纳、提炼，本节共有2个考点。对于有理解难度的、重要的考点详细阐述2个。
考点1 物权的概念和特征
考点说明：《物权法》明确规定物权的客体可以是动产、不动产或其他（包括无体物）。
一、理论精炼
物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。占有不是物权，是物权的保护方式。《物权法》第2条规定因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
物权的特征是：
1.物权是权利人直接支配物、无须他人的意思或义务人行为的介入的权利；
2.物权是权利人直接享受物的利益权利，物权目的在于享受物之利益；
3.物权是排他性权利即物权人有权排除他人对物权之行使的干涉，同一物上不许有内容不相容的物权并存（即一物一权原则）；
4.物权是绝对权、对世权。
二、命题角度分析
「角度1」 物权的客体应当适格。物权法所称物，包括不动产和动产，可以是有体物也可以是无体物。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定，如建设用地使用权、权利质权。
例：物权这个概念中，“物”在这里是指（）
A.原则上为有体物，也可以是无体物 B.还包括知识产权
C.特定物 D.独立物
答：ACD 权利成为物权的客体，仅限于法律有明确的规定情况，如权利质权，但权利不是物。
「角度2」 一物一权原则。《物权法》第5条规定：“ 物权的种类和内容，由法律规定。”
例：下列情形不违背一物一权原则的有（）
A.所有权与他物权并存
B.甲乙共有一台笔记本电脑
C.在同一物上设立数个担保物权
D.甲以取得的出让土地使用权向乙银行设定抵押权以取得贷款
答：ABCD “一物一权”是物权法的三大原则之一，同一物上不允许有性质不相容的物权并存，此处的“权”严格地讲是指所有权，而非他物权。ACD的详解略，参见考点穿联（三）。关于B，甲乙共有的笔记本实际上只有一个所有权，并非两个所有权。
三、考点穿联
（一）物权的客体应当具备的特征
1.特定物、特定化的种类物而非仅仅种类物。
2.独立物，只要一般的社会观念认为具有独立性即可。
3.不限于有体物，人力所能支配控制的自然力和具有独立性空间都可能成为法律上的物。如《物权法》第50条规定，无线电频谱资源作为无体物属于国家所有。
4.存在人体外部，人体不能成为物权的客体，但已从人体分离出来的一部分可以成为物权的客体。
5.能满足人的特定需求。
（二）物权与债权的联系与区别
物权与债权的联系：
物权与债权是民法中反映财产关系的最基本的法律制度，两者之间有着密切的联系。物权反映了“静”的财产关系，债权反映着“动”的财产关系。债权以物权的存在为前提，物权通过债权实现转移。物权如河的两岸，债权如穿梭于两岸的船只。
物权与债权区别：
[table][tr][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,53][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]义务主体[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,72][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]权利性质[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,48][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]权利客体[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,72][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]权利变动[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,72][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]权利效力[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,72][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]期限[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,96][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]救济方法[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]物权[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,53][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]不特定[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,72][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]对世权、支配权[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,48][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]物[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,72][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]公示、公信[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,72][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]优先效力、物上请求权[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,72][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]无期、有期限[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,96][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]确认权属等、物上请求权[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]债权[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,53][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]特定[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,72][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]对人权、请求权[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,48][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]给付行为[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,72][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]不需公示[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,72][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]平等性[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,72][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]有期[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,96][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]一般为损害赔偿的方式[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][/table]
（三）同一物上多个物权并存问题
[table=499][tr][td=1,1,189][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,82][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]可否并存[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,228][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]例外[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,189][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]所有权与所有权[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,82][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]不可[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,228][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]无例外[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,189][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]所有权与用益物权或担保物权[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,82][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]一般可以[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,228][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]无例外[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,189][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]用益物权与担保物权[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,82][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]原则上可以[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,228][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]用益物权与以占有为要件的质权、留置权相冲突[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,189][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]用益物权与用益物权[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,82][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]一般难以并存[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,228][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]地役权有时可与其他用益物权并存[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,189][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]担保物权与担保物权[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,82][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]一般能够[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,228][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]约定不可或与以占有为要件的质权，留置权相冲突[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][/table]
四、应试能力拓展
例：下列关于物权的表述正确的是（）
A.从权利性质上讲物权是支配权
B.在权利客体上，物权的客体为物
C.在权利效力上，物权具有优先力和追及力
D.在权利效力范围上，物权为绝对权
答：ABCD
考点2 物权的效力
一、理论精炼
物权的效力包括两大方面：
（一）物权的优先效力，是指同一物之上存在数个相冲突的权利时，效力较强的权利排斥效力较弱的权利而率先实现。表现在两个方面：
1.物权相互之间的优先效力，同一物上存在多个在性质上能相容的物权，则成立在先的物权优先于成立在后的物权，但此为一般原则，有例外即限制物权的效力优先于所有权。
2.物权对于债权的优先效力，在同一标的物上物权与债权并存时，物权优于债权实现，但此为一般原则，有例外即“买卖不破租赁”。
（二）物上请求权，即物权人在其权利的实现上遇到某种妨害时，有权请求造成妨害事由发生的人排除此等妨害。其性质是以物权为基础的一种独立的请求权。包括请求确认产权、 请求侵害人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状等，其行使方式可依意思表示为之（自力救济）和诉讼为之（公力救济）。
二、命题角度分析
「角度1」 物权优先于债权。
例1：甲同意将10吨水泥出卖给乙，乙为此交了5000元的订货金，后由于丙出更高的价，甲丙当场做成买卖，一手交钱一手交货。乙得知这一消息后提出反对，未果，就起诉至法院要求确认甲丙订立的合同无效，甲向自己履行交货义务。问乙的要求能否得到支持？
答：不能。甲交货于丙后，丙就取得了货物的所有权，而乙仅仅取得债权，所有权优先于债权。乙只能请求甲承担违约责任。
例2：甲只有一座楼房价值100万元整。两年前欠乙100万元；一年半前欠丙100万元；一年前欠丁100万元，但一年前甲、丁签定了一份以该楼房为抵押物的抵押合同并办理了抵押登记。
问：丁的债权是否优先于乙、丙实现？
答：是。因丁取得了楼房的抵押权，使债权获得了优先受偿的效力，物权优先于债权，丁优先受偿。
「角度2」 在先物权优先于在后的物权的例外。
例：甲在繁华街道拥有一处门面，乙为经营将此门面承租了5年，在此5年内甲的房屋所有权优先乙的房屋使用权，这种说法对吗？
答：不对。尽管成立在先的物权优先于成立在后的物权，此题中的甲所有权先于乙的使用权，但他物权（在他人所有之物上设定的权利，又称为限制物权）的效力优先于所有权，即乙的使用权优先于甲的所有权。
「角度3」 “买卖不破租赁”。
例：甲有一座房屋，于2002年9月1日出租给乙，租期4年。2005年5月1日，甲将房屋卖与丙，并办理了产权登记手续。后丙手持房产证要求乙搬出，乙不应允，起纠纷。问：丙能否要求乙搬出房屋？
答：不能。乙对房屋仅享有用益物权、他物权，丙享有所有权、自物权。《合同法》第229条规定了“买卖不破租赁”制度，《物权法》第120条规定所有权人不得干涉用益物权人行使权利。即原租赁合同对新所有人仍有约束力，所以乙在剩余的租期内仍可居住此房。
「角度4」 物上请求权的行使——请求返还原物。
例：下列案件中，适用返还原物的情形有（）？
A.甲向乙借了的电脑，以很低的价格卖给了丙，因疏忽，丙家遭大火，此电脑被烧毁，乙要求甲返还
B.甲偷了乙的戒指，并以市场价格卖给了不知情的丙，乙要求丙返还
C.甲向乙借了一台相机，甲谎称丢失，乙要求甲返还
D.甲向乙购买自行车一辆，在乙将车交给甲后，乙又将车卖给了丙，把车交丙得款之后迟迟未付乙车款，乙无奈要求甲返还自行车
答：BC 适用请求返还原物的条件：此物被他人非法占有，属特定物，且该物存在。A原物不存在，B丙不适用善意取得制度，D甲属违约且丙已合法取得自行车的所有权。
三、应试能力拓展
例1：甲将3间私房中的两间作价10万元投入与丙合伙办厂，又将另一间出租给乙居住。现甲因急事用钱，要将三间房屋转让。乙和丙均欲以同一价格购买，甲（）
A.应将整个房屋卖给乙 B.按照房屋的使用现状，分别卖给乙和丙
C.应将整个房屋卖给丙 D.可以任意选择乙或丙作为购买者
答：B 同一物上既有物权，又有债权时，则物权有优先于债权的效力。本题中的物权与债权并非基于同一物上，所以不存在谁优先的问题。因此，甲应按照房屋的使用现状，分别卖给乙和丙。
根据我国《合伙企业法》第23条规定：“合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的财产份额的，在同等条件下，其他合伙人有优先购买权；但是，合伙协议另有约定的除外。”《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”，丙、乙分别对自己所使用的甲的房享有优先购买权。
例2：甲租住乙的房，租期到2006年11月，乙欠甲5万元债务，应当于2006年11月还，乙到期未还债，但要求收回房屋和给付剩余租金。甲不可以（）
A.留置该房屋作为担保 B.出售房屋并优先受偿
C.以应付租金低债 D.将价值5万元的部分房屋收归己有
答：ABD 乙对房屋享有所有权，甲对乙仅享债权，所有权优先于债权，所以甲不能主张部分房屋归其所有，D项错。另根据《物权法》的第230、231条规定，留置权标的只能是动产且该动产与债务有牵连关系，A项、B项错误。根据《合同法》的规定甲乙互享金钱债权互负金钱债务且都届满清偿期，可相互抵销，C项正确。
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第二节 物权的类型
考点概览： 根据大纲和司法考试命题技术要求，经过归纳、提炼，本节共有2个考点。对于有理解难度的、重要的考点详细阐述2个。
考点1 物权法定原则
考点说明：考点说明：《物权法》明确规定了物权法定原则。《物权法》第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”
一、理论精炼
物权法定原则，又称为物权法定主义，是指法律规定物权的种类和内容，不允许当事人以其意思设定与法律规定不同的物权或物权内容。《物权法》第5条规定，物权的种类和内容，由法律规定。在这一点上与债权不同，债权依合同自治原则，当事人在不违反法律和社会公共利益的范围内，可以创设任何种类的债权。我国物权法没有设定典权制度。
（1）物权的种类和内容只能由全国人大及人大常委会制定的法律来规定，其它法律文件一律不得设定物权的种类和内容。
（2）民事主体的物权行为违背法律规定的无效。
二、命题角度分析
「角度1」 物权法定原则要求物权的种类和内容，由法律规定。
例1：对当事人创设法律没有明确规定的物权类型的法律行为的效力，下列判断正确的是？
A.生效，只是不具备物权效力 B.根据意思自治原则应发生效力
C.确定无效 D.如果不在法律明确禁止之列，则确定生效
答：A 根据物权法定原则，物权的效力必须由法律规定，不能由当事人通过协议设定。据此，当事人创设法律没有明确规定的物权类型的法律行为有效，但不具备物权的效力，而具有债权的效力。
例2：甲与乙约定，甲将自己的一块劳力士手表在不移转占有的情况下质押给乙，担保乙的债权的实现。甲违约，乙向法院起诉，行使质押权，实现优先受偿权。乙能胜诉吗？
答：不能，质押行为因违反物权法定原则无效。
考点2 物权的种类
考点说明：物权法规定的物权种类有所有权、用益物权、担保物权，占有不是物权的种类之一，是物权的特殊保护方式。
一、理论精炼
物权的种类可从两个角度进行划分：
（一）物权法上物权的种类：所有权、用益物权、担保物权。占有不是物权种类之一。
（二）民法学上物权的分类：自物权与他物权、动产物权与不动产物权、主物权与从物权、所有权与限制物权、有期限物权与无期限物权、民法上的物权与特别法上的物权、本权与占有等。
二、命题角度分析
「角度1」 主物权与从物权。
例：下列属于主物权的是（）
A.留置权 B.地役权
C.地上权 D.抵押权
答：C 根据物权是否能够独立存在，物权分为主物权和从物权。AD两项是担保物权，从属与债权而存在并为债权服务，是典型的从物权。BC两项是用益物权，但B地役权附属于需役地权利之上，C项是独立存在的物权，如在与自己毫无关系的他人的土地上通行的权利。
「角度2」 界定各种物权。
例： 建设用地使用权从其法律性质讲，属于哪种权利（）
A.自物权 B.用益物权 C.他物权 D.限制物权
答：BCD
建设用地使用权是指以建造建筑物目的而使用他人土地的权利，属于用益物权、他物权、限制物权。
三、考点穿联
（一）所有权（自物权）与他物权（用益物权、担保物权）区别
[table=511][tr][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[/td][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]性质[/color][/size][/font][/align]
[/td][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]主体[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]客体[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,108][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]权利来源[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,108][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]法律效力[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]所有权[/color][/size][/font][/align]
[/td][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]完全物权[/color][/size][/font][/align]
[/td][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]物之所有人[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]自己的物[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,108][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]法律[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,108][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]受限于他物权[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]他物权[/color][/size][/font][/align]
[/td][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]限制物权[/color][/size][/font][/align]
[/td][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]所有人之外的人[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]他人的物[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,108][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]法律和所有人的设定[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,108][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]限制所有权[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][/table]
（二）用益物权与担保物权区别
[table=406][tr][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[/td][td][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]设置目的[/color][/size][/font][/align]
[/td][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]独立性[/color][/size][/font][/align]
[/td][td][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]客体[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]用益物权[/color][/size][/font][/align]
[/td][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]实现物的使用价值[/color][/size][/font][/align]
[/td][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]多具独立性[/color][/size][/font][/align]
[/td][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]不动产、动产[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]担保物权[/color][/size][/font][/align]
[/td][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]实现物的交换价值[/color][/size][/font][/align]
[/td][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]以享有债权为前提[/color][/size][/font][/align]
[/td][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]不动产、动产、权利[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][/table]
（三）占有种类
[table=518][tr][td=2,1,135][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]是否以所有人的意思占有[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=2,1,117][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]对物控制[/color][/size][/font][/align]
[align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]状态不同[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=2,1,144][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]占有权利的[/color][/size][/font][/align]
[align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]来源不同[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=2,1,122][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]不法占有人[/color][/size][/font][/align]
[align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]主观认识不同[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,60][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]自主占有[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,75][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]他主占有[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,69][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]直接占有[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,48][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]间接占有[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,72][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]有权占有[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,72][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]无权占有[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,60][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]善意占有[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,62][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]恶意占有[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,60][align=left][font=宋体][size=0.5pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,75][align=left][font=宋体][size=0.5pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,69][align=left][font=宋体][size=0.5pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,48][align=left][font=宋体][size=0.5pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,72][align=left][font=宋体][size=0.5pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,72][align=left][font=宋体][size=0.5pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,60][align=left][font=宋体][size=0.5pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,62][align=left][font=宋体][size=0.5pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][/table]
（四）《物权法》规定的物权体系
1、所有权：
（1）国家所有权；（2）集体所有权；（3）私人所有权；（4）业主的建筑物区分所有权；（5）共有。
2、用益物权：
（1）自然资源使用权
（2）海域使用权
（3）探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权
（4）土地承包经营权
（5）建设用地使用权
（6）宅基地使用权
（7）地役权
3、担保物权：
（1）抵押权
（2）质权：
A、动产质权 B、权利质权
（3）留置权
四、应试能力拓展
例：（2005.卷三.单.7）甲遗失一部相机，乙拾得后放在办公桌抽屉内，并张贴了招领启事。丙盗走该相机，卖给了不知情的丁，丁出质于戊。对此，下列哪一种说法不正确？
A.乙对相机的占有属于无权占有
B.丙对相机的占有属于他主占有
C.丁对相机的占有属于自主占有
D.戊对相机的占有属于直接占有
答：B
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2008-3-6 10:43
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第三节 物权的变动
考点概览： 根据大纲和司法考试命题技术要求，经过归纳、提炼，本节共有3个考点。对于有理解难度的、重要的考点详细阐述3个。
考点1 物权变动概念、原因
考点说明：《物权法》规定物权的变动是指物权的设立、变更、转让和消灭。
一、理论精炼
（一）物权变动，是指物权的设立、变更、转让和消灭。
（二）物权变动的原因有两类：民事法律行为和民事法律行为以外的原因。
1、主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
2、天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。
3、法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
二、命题角度分析
「角度1」 物权的原始取得。
例：下列属于所有权的原始取得方法的有（）？
A.原物的所有人取得孳息的所有权
B.房屋所有人取得附合与自己房屋的财产的所有权
C.甲将乙委托保管的电脑卖给了不知情的丙
D.继承人依法定继承方式取得遗产的所有权
答：ABC 详解参见下述考点穿联（一）中物权的产生。
「角度2」物权的继受取得。
例：以下财产所有权的取得方式中，属于继受取得的是（）？
A.以所有的意思占有无主财产 B.互易财物
C.没收财产 D.收取孳息
答：B A、C、D项属原始取得即仅依据法律直接取得。A项属于原始取得的先占。B项中需要双方权利人做出意思表示，属继受取得。
「角度3」物权消灭的原因之一-抛弃。
例：以下能够产生抛弃效力的有（）？
A.将疯狗丢弃在闹市区中心 B.将城里老房闲置
C.农村承包经营户的承包经营权 D.将疯狗丢弃在荒山野岭
答：D 抛弃是以消灭物权为目的的单方法律行为，只要权利人一方作出意思表示即生效力。不动产物权的抛弃，还需办理注销登记才发生效力，B项错。如果物权的抛弃会妨碍他人的权利时，则物权人不得任意抛弃其权利，A项中的疯狗会咬人，D项会损害农村集体组织的权利，所以仅仅D项正确。
三、考点穿联
（一）物权变动概念的具体化
[align=center]
物权的产生[/align]
[table=453][tr][td=1,1,106][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]概念[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=2,1,177][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]分类[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,170][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]举例[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,2,106][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]物权人取得物权[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,176][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]原始取得即依据法律直接取得[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=2,1,171][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]生产、国家征收、先占[/color][/size][/font][/align]
[align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]（最先占有无主财产）、[/color][/size][/font][/align]
[align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]取得时效、善意取得[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,176][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]继受取得即以他人的权利及意思为依据取得，又分创设与转移[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=2,1,171][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]转移：买卖、赠予、互易 继承[/color][/size][/font][/align]
[align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]创设：房所有人在房上设质权[/color][/size][/font][/align]
[align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][/table]
[align=center]物权的变更[/align]
[table=525][tr][td=1,1,195][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]广义的概念[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,154][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]狭义的概念（可取）[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,176][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]举例[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,195][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]物权的主体 （实为物权取得、丧失）、内容或客体的变更[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,154][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]物权的内容或客体的变更[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,176][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]典权期限延长、抵押权因主债权履行而减少、物因附合而增加[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][/table]
[align=center]物权的消灭[/align]
[table=522][tr][td=1,1,122][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]概念[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,208][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]分类[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,192][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]举例[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,2,122][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]物权的丧失[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,208][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]绝对的消灭即物权本身不存在[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,192][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]物的毁灭、典权因期限届满而消失[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,208][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]相对的消灭（实为物权取得丧失）[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,192][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]买卖、赠予[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][/table]
（二）物权取得、消灭的原因
[align=center]物权取得的原因[/align]
[table][tr][td=1,1,175][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]民事法律行为[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,308][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]比如：买卖、互易、赠予、遗赠等行为取得物权[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,175][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]民事法律行为以外的原因[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,308][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]（1）因取得时效取得物权[/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]（2）因公用征收或没收取得物权[/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]（3）因法律的规定取得物权（如留置权）[/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]（4）因附合、混合、加工取得所有权[/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]（5）因继承取得物权[/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]（6）因拾得遗失物，发现埋藏物、隐藏物取得所有权[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][/table]
[align=center]物权消灭的原因[/align]
[table][tr][td=1,1,284][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]民事法律行为[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,203][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]抛弃、合同、撤销权的行使等[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,284][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]民事法律行为以外的原因[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,203][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]（1）标的物灭失[/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]（2）法定期间的届满[/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]（3）混同（物权的混同）[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][/table]
四、应试能力拓展
例：（03.卷三.单.35）私营企业主王某办公用的一台电脑损坏，遂嘱秘书张某扔到垃圾站。张某将电脑搬到垃圾站后想，与其扔了不如拿回家给儿子用，便将电脑搬回家，经修理后又能正常使用。王某得知电脑能够正常使用后，要求张某返还。下列哪些说法是错误的？
A.张某违反委托合同，不能取得电脑的所有权
B.张某基于先占取得电脑的所有权
C.王某有权要回电脑，但应当向张某予以补偿
D.因抛弃行为尚未完成，王某可以撤回其意思表示，收回对电脑的所有权
答：ACD 抛弃是以消灭物权为目的的单方法律行为，抛弃只要权利人一方做出意思表示即具效力。本案中的王某已抛弃对此电脑的所有权，张某将电脑带到垃圾站后就完成了王某的委托，电脑成了无主物，之后张某基于先占取得了它的所有权。先占是指最先以所有的意思占有无主物的单方行为。仅B项正确，其它选项错误。
考点2 物权变动原则及公示方法
考点说明：《物权法》第6条明确规定不动产物权变动公示方法是登记，动产物权变动公示方法是交付。《物权法》增加了异议登记和预告登记制度。
一、理论精炼
（一）物权变动的原则：
1、公示原则，是指在变动时，将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。
2、公信原则，是指一旦当事人变动物权时，依据法律的规定进行公示，则该公示即产生了公信力，即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全和交易效率，维护社会经济秩序。
3、公示原则在于使人“知”，公信原则在于使人“信”。
（二）物权公示制度：
《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这一规定确立了债权行为和物权行为相分离的制度，使债权行为和物权行为各自具有独立性。以登记和交付分别作为不动产物权和动产物权的公示方法。登记和交付分别作为动产和不动产物权变动的要件。
1、登记公示：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。
2、交付公示：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
二、命题角度分析
「角度1」 物权变动的公信原则。
例：下列选项中取得所有权是基于公信原则的有（ ）？
A.甲在垃圾堆拾取他人抛弃的旧物
B.甲从市场上以正常价格买到一件赃物
C.甲从乙处买得一台电脑
D.甲误将乙的房登记为自己的房，后甲将此房转让给丙，
甲丙之间办理房屋过户手续，丙取得该房所有权
答：D A项是通过先占取得所有权。B项是基于善意取得制度而取得所有权。C项是基于正常的法律行为而取得所有权。公信原则，是指物权变动公示的，即使标的物出让人事实上无处分权，善意受让人基于对于公示的信任，取得该屋所有权。D项当选。
「角度2」 交付方式。
例：甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购买，双方以5万元成交。甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。此种交付方式属于（ ）？
A.现实交付 B.简易交付
C.指示交付 D.占有改定
答：D 详解参见下述考点穿联（二）动产交付方式。
三、考点穿联
（一）不动产的四种登记制度
1、权属登记：
（1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
（2）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
（3）不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
2、更正登记、异议登记
（1）申请异议登记的条件：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请更正登记是申请异议登记前置程序。
（2）异议登记的效力：申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。功能类似诉前财产保全。
（3）后果：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
3、预告登记
（1）适用范围：买卖房屋或者其他不动产物权的协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记。主要是针对商品房预售中的一售二卖问题进行立法规制。
（2）效力：保障将来实现物权，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。赋予债权的效力。
（二）动产交付方式
[table=468][tr][td=1,1,70][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]方式[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,398][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]概念[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,70][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]现实交付[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,398][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。（《物权法》第23条） [/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,70][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]简易交付[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,398][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。（《物权法》第25条） [/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,70][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]占有改定[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,398][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。（《物权法》第27条）[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,70][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]指示交付[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,398][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。（《物权法》第26条）[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,70][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]拟制交付[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,398][align=left][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]出让人将标的物的权利凭证交给受让人，以代替物的现实交付[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][/table][/align]
四、应试能力拓展
例1： 甲将自己所有的房屋卖于乙并经产权登记，后乙又卖与丙且也经产权登记。数月后甲向法院提出甲、乙合同中乙有欺诈行为，故应撤销合同。法院判决撤销了甲、乙订立的房屋买卖合同。问：现甲能否取回房屋所有权？丙能否享有房屋所有权？
答：甲、乙订立的房屋买卖合同被撤销，甲也不能取回房屋所有权。丙仍然享有房屋所有权。依据公信原则，交易只要按照法律规定的公示方式进行就取得公信力，就具有物权变动的效力，即便公示所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合。具体到本案，甲乙进行了产权转移登记，丙信赖乙对房拥有所有权，与乙进行交易，而且也进行了产权登记，所以丙享有房屋所有权。
例2：（04.卷三。单。10）某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月15日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权何时转移？
A.8月7日 B.8月8日
C.8月9日 D.8月15日
答：C 宾馆通过租借占有了此摄影机，8月9日同电视台达成了买卖协议，此时视为摄影机的所有权发生转移。此交易的方式为简易交付。
考点3 不动产登记机构的职责
考点说明：物权法规定了不动产登记机构的职责。《物权法》第15规定了债权行为和物权行为相分离制度。
一、理论精炼
不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
登记机构应当履行下列职责：（1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（2）就有关登记事项询问申请人；（3）如实、及时登记有关事项；（4）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。可见登记机构对不动产登记材料的审查职责是以形式审查为主，以实质审查为辅。
登记机构不得有下列行为：（1）要求对不动产进行评估；（2）以年检等名义进行重复登记；（3）超出登记职责范围的其他行为。
当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。对于此种情形登记机构不承担国家赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
二、命题角度分析
「角度1」 物权行为与债权行为各自独立。
例：2月10日甲向乙借款3000元，双方约定甲以自己的一套音响设备质押，2月13日甲将音响设备交付给乙。下列说法正确的是（）？
A.借款合同于2月10日生效 B.质押合同于2月10日生效
C.乙的质权于2月13日成立 D.质押合同于2月13日生效
答：ABC 《物权法》第212条规定质权自出质人交付质押财产时设立。
「角度2」 登记错误的损害赔偿。
例1：甲将乙的房屋买卖手续涂改为自己的买卖手续，产权登记部门的工作人员没有发现手续是被涂改的事实，错误的为甲办理了产权登记。甲将房屋卖给丙。下列说法错误的是（ ）？
A.丙取得房屋所有权 B.由甲赔偿乙的损失
C.由产权登记部门赔偿乙的损失，赔偿后向甲追偿
D.由产权登记部门赔偿乙的损失，赔偿后向向造成登记错误的工作人员追偿
答：CD 《物权法》第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”登记机构对不动产登记材料的审查职责是以形式审查为主，以实质审查为辅。登记机构对当事人办理产权登记的材料形式上审查无过失，即尽到了审查职责，行政行为无过错，不承担国家赔偿责任。当事人没有提供虚假材料申请登记，因登记机关的过失造成登记错误，给他人造成损害的，当事人应当承担赔偿责任。
例2：产权登记部门的工作人员没有认真审查，错误的将甲的房屋产权面积217平方米登记为277平方米。甲将房屋卖给丙。致使丙因房屋面积虚增60平方米损失120万元。丙多次寻找甲承担不当得利反还责任，找不到甲。丙可否要求登记机构承担国家赔偿责任？
答：可以。《物权法》第21条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”
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第四节 物权的保护
考点概览： 根据大纲和司法考试命题技术要求，经过归纳、提炼，本节共有2个考点。对于有理解难度的、重要的考点详细阐述2个。
考点1 物权保护的概念
考点说明：《物权法》第3章明确规定了物权保护制度。首次明确了确认权属（确认产权）是物权保护方法之一。
一、理论精炼
物权保护是指物权受到侵害时的救济方法。物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
二、命题角度分析
「角度1」 侵害物权的侵权责任可以仲裁解决。
例：甲偷偷在乙的宅基地上建了一座房子。甲乙达成书面仲裁协议，向丙市仲裁委员会申请仲裁。仲裁委员会应受理吗？
答：应当受理。《物权法》第32条规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”
考点2 物权保护的民事方法
考点说明：物权法第37条规定了物权的非物权的保护方法——侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任（如精神损害赔偿责任）。
一、理论精炼
（一）《物权法》主要规定了以下保护物权的方法
1、确认产权：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
2、返还原物：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
3、恢复原状：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
4、排除妨碍：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
5、赔偿损失：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
（二）物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
二、命题角度分析
「角度1」 侵害物权的民事责任。
例：甲痛恨继父乙，将继父乙的唯一一张摄于1902年的全家福照片烧毁。乙可否要求甲承担精神损害赔偿责任？
答：可以。《物权法》第37条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中照片本身价值极其低廉，赔偿侵害所有权的意义不大，但照片有人身纪念意义，根据2001年3月10日起施行的《精神损害赔偿解释》第4条规定，具有人格象征意义的特定纪念物品，因侵权行为而永久性灭失或者毁损，物品所有人以侵权为由，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理。
2008-3-6 10:54
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[color=black][b][size=3]所有权[/size]
[/b][/color]
第一节 所有权的概述
考点概览： 根据大纲和司法考试命题技术要求，经过归纳、提炼，本节共有2个考点。对于有理解难度的、重要的考点详细阐述2个。
考点1 所有权的概念、内容
考点说明：物权法对所有权的一般规定没有制度上的创新。
一、理论精炼
所有权是指所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权的内容包括两个方面：
（一）积极权能：
1.占有：指对物的管领和控制，是行使所有权的前提基础。
2.使用：指根据物的功能加以利用。
3.收益：指对物加以利用后取得物质或精神收益。
3.处分：指最终决定物的命运，包括事实上的处分和法律上的处分。是所有权的标志。
（二）消极权能：排除他人非法干涉时行使的物上请求权。不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
二、命题角度分析
「角度1」 所有权特征。
例：下列对所有权特征的描述，正确的是（）
A.所有权是绝对权，义务主体是所有权人之外的一切人，其所负的义务是不得非法干涉所有权人行使其所有权的不作为义务
B.所有权具有排他性，所有权人有权排除他人对其所有权的干涉，并且同一物上只能有一个所有权，而不能同时并存两个或两个以上的所有权
C.所有权是一种最完全的物权，所有人对所有物可进行一般的、最完全的支配，包括对物的占有、使用、收益和处分的权能
D.所有权具有永久性，是指所有权的存在不能预定其存续期间，而并非指所有权能够永远存在
答：ABCD 所有权的特征除具有物权的对世权、绝对性、排他性等一般特征外，还具有他物权所不具有的自权性、永久性、完全性、弹力性等特征。
「角度2」 所有权的权能
例1：甲将其所有的一台车出卖给乙，甲出卖其车的行为是所有人行使（ ）的行为？
A.占有权 B.使用权 C.收益权 D.处分权
答：D 处分是决定财产事实上或法律上命运的权能，是所有权内容的核心。事实上的处分是在生产或生活中使物的物质形态发生变更或消灭，比如吃掉面包。法律上的处分是指依照所有人的意志，通过某种法律行为对财产进行处理，比如本题中甲将车卖给乙的行为。
例2：甲租用乙的一匹马做买卖，三个月的租金600元一次付清。同时双方约定“马瘦一斤甲赔偿乙10元钱，胖一斤乙给甲15元补偿”。合同履行不到一个月，城市禁止蓄力车进入，甲不能再做买卖了。甲就精心饲养该马。合同期满，甲还马，马胖了100斤，甲要求乙补偿1500元。甲的请求成立吗？
答：不成立。依据租赁合同的约定，马的使用应是发挥马的畜力功能和价值，而不是饲养马。根据公平原则对马胖了100斤给与甲适当补偿。
例3：甲租用乙的一台电脑，双方约定“甲用该电脑进行计算机知识学习”。后来乙发现甲将该电脑完全拆卸了，进行硬件知识学习。甲的诉求乙赔偿损失的请求成立吗？
答：成立。《合同法》第219条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
考点2 所有权的种类
考点说明：《物权法》明确规定矿藏、水流、海域、无线电频谱资源、城市的土地、国防资产是专属国家所有的财产，并强调属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。所有权的种类包括国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。
一、理论精炼
根据所有权的主体的不同，所有权分为三大类：
（一）国家所有权：属于国家所有即全民所有。
1、专属国家所有的财产是：
（1）矿藏、水流、海域[1]属于国家所有。
（2）无线电频谱资源属于国家所有。
（3）城市的土地，属于国家所有。
（4）国防资产属于国家所有。
2、法律规定属于国家所有的财产：
（1）法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
（2）森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
（3）法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。
（4）法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。
（5）铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
3、国家所有权的行使：
（1）属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
（2）国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的依照其规定。
（3）国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
（4）国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
（5）国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
（二）集体所有权
1、农民集体财产所有权的范围：
集体所有的不动产和动产包括：
（1）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
（2）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
（3）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
（4）集体所有的其他不动产和动产。
2、农民集体所有权：农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
（1）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；
（2）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（3）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（4）集体出资的企业的所有权变动等事项；
（5）法律规定的其他事项。
3、农民集体所有权的行使：
对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
（1）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
（2）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
（3）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
4、城镇集体财产所有权：城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用收益和处分的权利。
5、集体所有权的保护：
（1）集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。
（2）集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
（三）私人所有权：
私人所有权的范围：
（1）私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
（2）企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
（3）社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。
（四）对集体、私人所有权的征收、征用及补偿
（1）为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
（2）征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
（3）国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
（4）因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
二、命题角度分析
「角度1」专属于国家的财产范围。
例：下列专属于国家所有的财产（）？
A.天空 B.军事专用铁路
C.专属经济区 D.甲村与乙村之间两村投资挖的运河
答：BC 天空应分层次确定归属，地表上的空间的归属由所附属的土地的归属确定，更高的空间是国家的领空或全人类共有。
「角度2」 自然资源所有权或使用权之争议处理。
例：因土地、山岭、森林、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源的所有权或使用权发生权属争议的，应当如何处理？（ ）
A.先由有关行政部门处理，对行政处理不服的，当事人再向人民法院提起诉讼
B.当事人可以依据有关法律和行政法规的规定，直接向人民法院提起诉讼
C.当事人可以依据约定，申请仲裁
D.由有关行政部门处理，行政部门的处理具有最终法律效力
答：AC 根据《民通意见》第96条规定因土地、山岭、森林、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源的所有权或使用权发生权属争议的，应当由有关行政部门处理。对行政处理不服的，当事人可以依据有关法律和行政法规的规定，向人民法院提起诉讼；因侵权纠纷起诉的，人民法院可以直接受理。
2008-3-6 10:58
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第二节 不动产所有权
考点概览： 根据大纲和司法考试命题技术要求，经过归纳、提炼，本节共有3个考点。对于有理解难度的、重要的考点详细阐述3个。
考点1 土地所有权及房屋所有权
考点说明：物权法规定不动产物权的公示方式是登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。并且明确规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
一、理论精炼
土地所有权是以土地为其标的物，土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利。土地所有权受到两方面的限制：内在的限制，其客体以人力所能支配并满足所有人的需要为要件；法律的限制，土地所有权的主体只能是国家或集体。我国物权法第47条规定：“城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。”
二、命题角度分析
「角度1」 我国土地所有权的归属。
例：我国公民可以进行土地的地下空间买卖。此判断对吗？
答：不对。土地所有权的范围包土地的地表、地上和地下。
考点2 建筑物区分所有权
考点说明：《物权法》首次明确规定了建筑物区分所有权制度。
一、理论精炼
建筑物区分所有权，是指业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。所有人的所有权不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。该所有权的客体和使用上均具有独立性。
（一）业主的建筑物区分所有权的客体范围：
1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
2、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。
3、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
4、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
5、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
6、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
7、业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
（二）下列事项由业主共同决定：
1、制定和修改业主会议议事规则；
2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
3、选举或更换业主委员会成员业主委员会；
4、选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人；
5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
6、改建、重建建筑物及其附属设施；
7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
二、命题角度分析
「角度1」业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
「角度2」建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委
托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
二、命题角度分析
「角度1」 建筑物区分所有人的权利义务。
例：对于区分所有人的建筑物（）？
A.区分所有人对整个建筑物享有共同所有权
B.区分所有人得就共有部分请求分割
C.区分所有人得就共有部分的权利可单独转让
D.共有部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担
答：D 区分所有人对专有部分享有单独所有权，共用部分享有共有权。A错。区分所有人的共有权与房屋所有权密切相伴，不能分离，在转让房屋所有权时必然转让共有部分的共有权，且区分所有人不得就共有部分请求分割，BC错。
四、应试能力拓展
例：（06.卷三。多。55）甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？
A.甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入
B.一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利
C.若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权
D.如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意
答：ABD 甲、乙、丙、丁对于各自居住的房子享有独立所有权，其客体是使用和构造上均具有独立性的部分，所以一层住户肯定不对三、四层的楼板享有所有权。B对。整堵墙以及楼顶属于甲、乙、丙、丁共同拥有的，所以墙的广告收入四人分享，丁在楼顶建花圃必须要得到甲、乙、丙的同意，AD对。至于C于法于理无据。
考点3 相邻关系
考点说明：物权法对相邻关系的规定没有创设新制度。
一、理论精炼
相邻关系是指两个或两个以上相邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
1、不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
2、不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
3、不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
4、建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
5、不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
6、不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
7、不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
二、命题角度分析
「角度1」 相邻权与相关权的界定。
例：某住宅小区旁新建一座化工厂，生产剧毒气体产品，小区居民对此提出强烈抗议，要求消除危险，他们行使的是（）？
A.所有权 B.地役权
C.相邻权 D.宅基地使用权
答：C 本题描述是的相邻妨害关系，相邻人在排放废水、废渣、废气、粉尘、油污和放射性物质应当严格遵守国家标准，不得污染环境，造成邻人损害。否则，邻人有权要求停止排污，请求有关部门处理。受到损害的，有权要求赔偿。有现实损害危险的，邻人有权要求消除危险。
「角度2」 行使相邻权造成邻人损害的，应当承担赔偿责任。
例：甲和乙为邻居，甲建房时因水泥浆倾倒不当造成
乙家院子里的一棵果树死亡，甲的民事责任（）？
A.恢复原状 B.赔偿损失
C.没有民事责任 D.补偿损失
答：B 甲对损害的发生有过错，应承担赔偿损失责任。
「角度3」相邻的用水关系。
例：甲、乙共用一条河灌溉，甲的地在河的上游。为确保农田灌溉，甲在河中筑了一条水坝，使下游土地用水量减少到正常水流的四分之一，致使乙的禾苗因缺水而死亡。
下列说法正确的是（）？
A.甲乙应当共同协商，合理分配用水
B.甲未截断水流，对乙不承担赔偿责任
C.甲应当根据乙请求拆除水坝
D.甲取得乙同意可以不拆除水坝
答：ACD
2008-3-6 11:11
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第三节 取得
考点概览： 根据大纲和司法考试命题技术要求，经过归纳、提炼，本节共有5个考点。对于有理解难度的、重要的考点详细阐述4个，一般识记性考点明确列举、提示1个。
考点1 善意取得
考点说明：物权法规定动产、不动产、其他物权（如质权、留置权、抵押权、用益物权）都可以善意取得，打破了善意取得制度仅适用于动产所有权的取得的观念。并且强调动产善意取得的原始取得性：善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
一、理论精炼
善意取得又称即时取得，是指原物由占有人转让给善意第三人（即不知占有人为非法转让而取得原物的第三人）时，善意第三人一般可取得原物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。
1、条件：
（1）无处分权人将不动产或者动产转让给受让人；
（2）受让人受让该财产时是善意的；
（3）以合理的价格有偿转让；
（4）转让的财产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已交付给受让人；
（5）不违反法律的禁止性规定。如被盗、被抢的财物、遗失物不适用善意取得制度。
2、适用范围：动产、不动产、其他物权（如，动产质权、留置权、用益物权）都可以善意取得；
3、效力：善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
二、命题角度分析
「角度1」 善意取得的标的不能是脱离物。
例：甲有一台新的手提电脑，一天被乙盗窃而去。乙当天就在大街上找到一个买主丙，丙以15000元将电脑买走。甲闻讯后向丙主张返还此电脑。问：丙可否主张善意取得？
答：不可以。不适用善意取得制度的对象有：被盗被抢的财物、遗失物、埋藏物、隐藏物、漂流物。
「角度2」 善意取得要件之一：对价、有偿。
例：甲购买手机一部，交给同事乙请其起代为上号。乙将该手机赠予了其亲戚丙，丙受赠时并不知道手机不为乙所有，后小偷将此手机偷走了。问手机应该归（）？
A.甲 B.乙 C.丙 D.小偷
答：A 甲为手机所有人，享有最完全的物权，在其权利被侵害时可以行使物上请求权，请求返还原物。乙是无处分权人，丙并非有偿取得手机，所以不适用善意取得制度来阻断甲的所有权。
「角度3」 善意取得的善意的基本要求是，取得物权时不知道也不应当知道对方无处分权。
例：甲乙为一对好朋友。甲有一两山地自行车委托乙保管，乙应允。半个月后，乙拿到旧货市场卖与丙。丙买回家后第二天，从另一友人丁处得知该车系甲所有，而为乙偷偷卖掉的事实。问：丙能否取得该山地车？
答：能。所谓善意是指受让人在受让财产时不知道或者不应当知道转让人无处分权。本案关键是丙在买自行车时并不知道车非乙所有，而是事后知道的。
三、应试能力拓展
例：（00.卷二。多。42）甲擅自将乙借给他的一块手表出让给丙，下列表述中哪些是正确的？
A、甲以自己的名义出让给丙，甲、丙之间的合同属于效力未定的合同
B、甲以乙的名义出让给丙，甲、丙之间的行为属于无权代理的行为
C、丙可因善意取得而取得该手表的所有权
D、丙只能因乙的追认才能取得该手表的所有权
答：ABC 根据《合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” A项中甲的行为是无权处分，合同可因乙的追认而有效；B项中甲的行为是无权代理，也可因乙的追认对乙产生效力；C项，甲丙的交易若符合善意取得要件，则丙可取得手表的所有权。
考点2 先占
考点说明：物权法没有规定先占取得所有权制度。
一、理论精炼
先占是指以所有的意思最先占有无主财产，即取得该无主财产的所有权。先占的对象是无主的动产且该财产不为法律所禁止；先占人主观上有取得该物所有权的意思，事实上占有该物；先占是瞬间行为，事实行为。先占与抛弃紧密相连，有抛弃就有随后的先占。我国目前没有规定先占制度，但实际生活中存在着先占。
二、命题角度分析
「角度1」 先占的客体及后果。
例：甲养了一头奶牛，某天，因怀疑此牛有病，而将其牵到深山里，任其自生自灭。当天，一老农进山采药，发现此牛并牵回。经老农精心饲养，牛恢复健康。甲闻讯后，要求老农返还牛。问：归谁所有？
答：老农。老农因先占取得牛所有权，甲因抛弃行为丧失所有权。
考点3 拾得遗失物或漂流物、发现埋藏物或隐藏物
考点说明：《物权法》首次规定了所有人对第三人的追及权的2年时效和不当得利人及时妥善处理义务及6个月内无人认领的，归国家所有的制度。
一、理论精炼
遗失物指非基于所有人或占有人的意志而暂时丧失占有的物。遗失物不适用善意取得制度。
埋藏物指包藏于他物之中，不易从外部发现的物。隐藏物指放置于隐蔽的场所，不易被发现的物。遗失物、失散的饲养动物、漂流物、埋藏物、隐藏物都不是无主财产，一般都要归还原所有人。
重点注意以下问题：
（一） 遗失物与埋藏物的区别标准是：
发现的时候，是否是处于被埋藏于他物之状态。拾得遗失物或漂流物、发现埋藏物或隐藏与先占的区别：前者的客体为有主物，后者的客体是无主物。
（二）遗失物的所有权人的救济：
1、拾得遗失物，应当返还权利人。所有权人等权利人有权追回遗失物。
2、该遗失物通过转让被他人占有的，所有权人等权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，所有权人等权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。
3、所有权人等权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿
4、拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
5、《民通意见》第94条规定：“拾得物灭失、毁损，拾得人没有故意的，不承担民事责任。拾得人将拾得物据为己有，拒不返还而引起诉讼的，按照侵权之诉处理。”
（三）拾得遗失物的处理：
1、拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知所有权人等权利人领取，或者送交公安等有关部门。
2、有关部门收到遗失物，知道所有权人等权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。
3、遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
（四）类推适用：《物权法》第114条规定：“拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定”。
二、命题角度分析
「角度1」 拾得遗失物应归还失主，拾得人是无因管理的债权人。
例：某日甲在大街上拾得一钱包，内含1000元人民币及失主的名片，甲为尽快归还失主，花了100元打的前往失主处，问此的费谁承担？
答：失主。甲为失主的利益支出的费用，属必要费用，失主承担，也符合权利义务平衡原则。
「角度2」 隐藏物的归属于其所有人。
例：2006年11月30日，甲在家将一件内藏5000元人民币的旧大衣扔到垃圾堆，后被拾荒人乙拾取，并发现了此钱。后甲闻讯前往乙家要钱，未果。问下例说法正确的是（）？
A.甲已抛弃了衣服和钱
B.乙依据先占原则得到了衣服和钱
C.该钱为隐藏物，乙因发现而取得
D.乙应将钱返还给甲，仅仅保有衣服
答：D 甲仅仅抛弃衣服非钱，A错。乙只能先占无主物——衣服，不能先占有主物——钱，B错。发现隐藏物，能证明是他人的，应归还，C错，D对。
三、应试能力拓展
例：（04.卷三。单。7）甲有天然奇石一块，不慎丢失。乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。后甲发现，向丙追索。
下列选项哪一个是正确的？
A.奇石属遗失物，乙应返还给甲
B.奇石属无主物，乙取得其所有权
C.乙因加工行为取得奇石的所有权
D.丙可以取得奇石的所有权
答：A 甲丢失了奇石，并未丧失所有权，B错。乙配基座的行为并非加工行为。加工是指在他人之物上附加自己的有价值的劳动，使之成为新的财产。即使乙的行为是加工，也不能导致甲失去对奇石的所有权，C错。丙是无偿取得奇石的，所以不适用善意取得制度而不能取得奇石，D错。乙配的基座，是小价值的添附不影响奇石的所有权，应当归还失主，失主对乙配基座的损失给与补偿，A对。
考点4 添附
考点说明：物权法没有规定添附取得所有权制度。
一、理论精炼
添附一般包括附合和混合，广义的添附还包括加工。
1.附合，是指两个或两个以上不同所有人的物结合在一起，尽管形体上能识别，但不能分离，若分离会毁损该物或花费巨大。有两种情况：动产与动产的附合；动产与不动产的附合。
2.混合，是两个或两个以上不同所有人的动产互相混杂合并，形体上不能识别。混合发生在动产之间。
3.加工，是指在他人之物上附加自己的有价值的劳动，使之成为新的财产。
二、命题角度分析
「角度1」 进行添附需行为人善意或因事件引起。
例：甲拥有一块极品的翡翠，乙为此极为羡慕，想占为己有，于是乙以借看为由，拿回家中请高人加工，结果该翡翠成了一件稀世珍品，后甲、乙因它的归属发生争执。问：谁应该拥有该翡翠？
答：甲。尽管因乙的加工，翡翠的价值大大提高，但乙为恶意为之，翡翠仍旧归甲。
「角度2」 加工物的归属。
例：甲、乙为邻居，甲有一段上好的木头置于庭院，乙为一著名木雕艺术家。一日，甲征得乙的同意，在该木头上进行雕刻，但对雕刻后的作品归属未作约定。甲完工后，该木头价值增至数万元。现甲、乙因其归属产生争执。
问：谁应拥有它？
答：归甲，但甲应给乙相应的补偿，本案的性质是承揽合同纠纷。加工物一般归原物所有人，但因加工价值大增，可以归没有委托关系的加工人所有。
三、考点穿联 司法实践对各种添附的处理
有约定先从约定，无约定则：
[table=523][tr][td=1,1,115][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]动产与动产附合[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,120][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]动产与不动产附合[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,132][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]混合[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,156][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]加工[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,115][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]归主物所有人或价值高的原物所有人取得，给对方补偿[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,120][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]不动产人取得，给对方补偿[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,132][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]准用附合的规定，公平确定归属[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,156][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]一般归原物所有人，但除加工的价值大于原物价值的可以归加工人[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][/table]
四、应试能力拓展
例：（98.卷二.单.10）王、潘两家同往李村。王家有子王达，潘家有女潘美，两人正在恋爱。两家为子女结婚住房问题议定由潘家出钱，王家出工，在王家已有的三间平房上面加盖上房三间作新人成亲之用。双方对上房三间的权属未作约定。上房三间盖成后，王达和潘美因性情不合解除恋爱关系。为此，王、潘两家反目成仇，并对房屋权属发生争议。根据民法原理，上房三间的所有权应属谁？
A.王家因附合而取得所有权，但应返还潘家所出之钱
B.王家因加工而取得所有权，但应返还潘家所出之钱
C.潘家因出钱而取得所有权，但应给王家适当补偿
D.王家和潘家因合作建房而成为房屋的共有人
答：A 潘家出钱，王家出工在自家房上再附三间房，很明显此为添附中的附合。加工是在他人之物上附加劳动价值。B项错误。司法实践中，动产附合不动产，由不动产人取得合成物的所有权并给对方补偿，所以王家取得新房所有权，给潘家补偿。A项正确。
考点5 时效取得
考点说明：《物权法》没有规定时效取得制度。
一、理论精炼
时效取得，是指依取得时效的规定取得所有权。取得时效是时效的一种，它是指当事人因占有他人的财产的事实状态经过一定时间而取得该财产所有权的法律制度。我国法律目前没有规定时效取得制度。
考点6 所有权的其他取得方式（即时取得）
考点说明：《物权法》规定物权的取得方式包括：
征收、征用、善意取得、遗失物（漂流物、埋藏物、隐藏物）的取得、从物的取得、孳息的的取得。
没有规定的取得方式包括：先占取得、时效取得、添附取得制度。
一、理论精炼
（一）即时取得
1. 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
2. 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
3. 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
依照上述三种原因享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
（三）主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
（四）天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。
（五）法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
二、命题角度分析
「角度1」因受遗赠取得物权的，受遗赠开始时发生效力。
例：甲生前立遗嘱将自己的房屋遗赠给乙，甲5月6日死亡，乙于5月21日表示接受遗赠，5月28日办理了产权登记。甲何时取得该房屋的所有权？
答：5月21日。《继承法》第25条规定，受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。表示接受时是受遗赠开始时。
「角度2」即时取得不动产的处分。
例：甲公司依据法院判决书取得了某房屋的所有权。甲公司凭借判决书直接将房屋卖给丙。甲公司与丙能凭借订立的买卖合同和判决书办理过户登记吗？
答：不能。房屋依照法律规定需要办理登记，未经登记，在处分时不发生所有权效力，也就是说甲公司在事实上对该房屋享有所有权，因没有办理产权登记，在处分时不享有法定的所有人的处分权。应当先依判决书将房屋登记在甲公司的名下，再过户给乙。
「角度3」天然孳息的归属。
例：甲将一只奶羊出租给乙。双方约定“乙每月给甲租金50元，羊奶用于喂养乙的小孩，租期一年。”在合同履行过程中该奶羊又生了一只小羊。乙能取得小羊的所有权吗？
答：不能。天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。这里所说得孳息是指因行使用益物权必然产生的孳息。
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2008-3-6 11:22
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[b][size=3]第十章 共有[/size][/b]
第一节 共有的概念和特征
考点概览： 根据大纲和司法考试命题技术要求，经过归纳、提炼，本节共有3个考点。对于有理解难度的、重要的考点详细阐述2个，一般识记性考点明确列举、提示1个。
考点1 共有的基本制度
考点说明：《物权法》规定两种共有形式：
按份共有和共同共有。两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照适用《物权法》关于共有的相关规定。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。《民通意见》第88条作废。
一、理论精炼
（一）概念：共有是两个或两个以上的主体对同一项财产享有所有权。共有不是一种独立种类的所有权，而是同种类或不同种类的所有权间的联合。不动产、动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
（二）共有的法律特征：主体非单一性；客体是特定的独立物，一个整体的物；共有人对共有物或按照各自的份额或平等地享有权利，行使权利时要受其他共有人的利益制约。
（三）《物权法》确认了两种共有形式：按份共有和共同共有。
（四）《物权法》规定的关于共有的基本制度：
1、共有财产的管理：共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
2、共有财产分割方式：
（1）实物分割：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；
（2）变价分割、作价分割：难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
3、共有性质的推定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。（《民通意见》第88条的规定：
“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。”作废）
4、共有人份额的确定：按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
5、共有的类推适用：两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。
二、命题角度分析
「角度1」 共有关系的特征
例：共有关系的特征具有如下特征（）
A.主体为二人以上 B.客体为不可分物
C.内容包括权利、义务 D.客体为同一项财产
答：ACD 共有的客体可以是可分物，也可以是不可分物，但必须是独立物。
三、考点穿联
（一）共有与相关概念的区别
[align=center]
共有与公有的区别[/align]
[table][tr][td=1,1,146][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,189][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]性质不同[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,156][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]主体不同[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,146][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]共有[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,189][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]所对应的是一个人所有[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,156][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]两个或两个以上主体[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,146][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]公有[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,189][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]所对应的是私有[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,156][align=center][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]单一主体[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][/table][/align]
[align=center]共有与准共有区别[/align]
[table][tr][td=1,1,96][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,240][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]概念[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,156][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]共享权不同[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,96][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]共有[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,240][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]两个或两个以上的人对同一项财产享有所有权[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,156][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]所有权[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,96][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]准共有[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,240][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]两个或两个以上的人共同享有所有权以外的财产权[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,156][align=center][align=center][font=宋体][size=9pt][color=#000000]所有权以外的财产权，如用益物权[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][/table][/align]
（二）现行法律中各种优先受让权的归纳
[table=468][tr][td=1,1,96][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]有限责任公司股份转让[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,372][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。[/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]公司章程对股权转让另有规定的，从其规定[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,96][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]合伙人财产份额转让[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,372][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的财产份额的，在同等条件下，其他合伙人有优先购买权；但是，合伙协议另有约定的除外[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,96][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]职务技术转让合同[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,372][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]法人或者其他组织订立技术合同转让技术成果时，职务技术成果的完成人享有以同等条件优先受让的权利[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,96][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]租赁合同[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,372][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,96][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]按份共有[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,372][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额处分或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,96][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]按份共有财产分割后[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,372][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,96][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]外资企业清算财产[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,372][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]外资企业清算处理财产时，在同等条件下，中国的企业或者其他经济组织有优先购买权[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,96][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]合营企业转让股权[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,372][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]合营一方转让其全部或者部分股权时，合营他方有优先购买权[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,96][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]委托技术成果的转让[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,372][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]研究开发人转让专利申请权的，委托人享有以同等条件优先受让的权利[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,96][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]合作开发技术成果的转让[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,372][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]当事人一方转让其共有的专利申请权的，其他各方享有以同等条件优先受让的权利[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,96][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]土地承包经营权流转[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,372][align=left][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][/table][/align]
考点2 按份共有的概念和特征
考点说明：《物权法》规定按份共有人对共有的财产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
一、理论精炼
按份共有，又称分别共有，是指两个或两个以上的主体对同一项财产按照份额享有所有权。按份共有是最常见的共有关系。按份共有的法律特征：各个共有人按照份额享有一个所有权（该份额是所有权的量的一部分），按照份额享有权利、分担义务；各个共有人按照份额对共有物的全部行使权利。
二、命题角度分析
「角度1」 判断按份共有。
例：下列财产中属于按份共有的是（）
A.合伙企业的财产 B.民事合伙组织的财产
C.共同继承的财产 D.同寝室四名同学各出资25%购买一台电脑
答：A BD 四名同学对此电脑各享1/4所有权。
考点3 共同共有的概念和特征
考点说明：《物权法》规定共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
一、理论精炼
共同共有是指两个或两个以上的人基于共同关系，共同享有义务的所有权。
共同共有的法律特征：以共同关系的存在为前提，在共同关系存在期间，没有共有份额，共有人平等地享有权利和承担义务。常见的共同共有类型：夫妻共有财产、家庭共有财产、共同继承的财产。
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2008-3-6 11:25
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第二节 按份共有
考点概览： 根据大纲和司法考试命题技术要求，经过归纳、提炼，本节共有2个考点。对于有理解难度的、重要的考点详细阐述2个。
考点1 对共有物占有、使用、收益和处分
考点说明：《物权法》规定处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
一、理论精炼
按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。按份共有人按照其份额对共有财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
按份共有人对共有物的处分有约定从约定，无约定则：
1、共有人对其享有的份额进行法律上的处分即对于其份额，可随时请求分割出去，或转让（涉及优先购买权问题），或设定权利，或抛弃，或赠予等，无须经其他共有人的同意。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
2、处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。对整个共有物进行事实上或法律上的处分，无约定则一般要得到占份额2/3共有人的同意，否则属于无权处分。
二、命题角度分析
「角度1」 按份共有中的优先购买权。
例1： 甲、乙各出资一半购买了一台运输车，后因各自对所得利润分配不满，甲就想将其对车一半的份额转让，作价11万，甲的朋友丙闻讯后愿意购买，乙得知后也愿意购买，但坚持支付10万元，遂起纠纷。问乙能否主张优先购买权？
答：不能。按份共有人可以转让其享有的份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。本案中，乙的出价低于甲的作价，不是与丙在同等价格条件下竞争，不具有优先购买权。
例2：（02.卷三.单.3）甲、乙各以20％与80％的份额共有一间房屋，出租给丙。现甲欲将自己的份额转让，请问列表述中哪一说法是正确的？
A.乙有优先购买权，丙没有优先购买权
B.丙有优先购买权，乙没有优先购买权
C.乙、丙都有优先购买权，两人处于平等地位
D.乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权
答：D 根据我国法律的规定，按份共有人对他人的份额在同等条件下有优先购买权，房屋租赁人对租赁物也有优先购买权。具体到本案，乙、丙对甲的份额都有优先购买权，但乙享有的是基于物权而产生的，丙享有的是基于债权而产生的，根据物权优于债权的原理，乙享有的优先购买权要优于丙享有的优先购买权。
「角度3」 按份共有人对共有物的处分。
例：（04.卷三.单.33）甲、乙、丙、丁共有一轮船，甲占该船70％份额。现甲欲将该船作抵押向某银行贷款500万元。如各共有人事先对此未作约定，则甲的抵押行为：
A.无须经任何人同意
B.须经乙、丙、丁一致同意
C.须经乙、丙、丁中份额最大的一人同意
D.须经乙、丙、丁中的两人同意
答：A 甲、乙、丙、丁按份共有此船，甲的抵押行为属于对共有物的处分，但甲的份额已超过2／3，所以无须经乙、丙、丁的同意。
三、考点穿联 按份共有与共同共有的主要区别
[table=98%][tr][td=1,1,84][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]区别事项[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,172][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]按份共有[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,308][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]共同共有[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,84][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]所有权的范围[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,172][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,308][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,84][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]共有财产的处分[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,172][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 [/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,308][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 [/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,84][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]义务的负担[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,172][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,308][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，共同共有人共同负担[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,84][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]共有财产的分割[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,172][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,308][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,84][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000][/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]共有人之间及其与第三人间的关系[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,172][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,308][align=left][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，共同共有人共同享有债权、承担债务[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][/table][/align]
考点2 对共有物的管理及相关费用负担
考点说明：《物权法》规定因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
一、理论精炼
共有人按照约定管理共有财产，无约定则各共有人都有管理的权利和义务。对共有的财产做重大修缮的，则一般须得到占份额2/3共有人的同意。管理费的负担有约定从约定，无约定则按份额分担。
二、命题角度分析
「角度1」 按份共有人对共有物的管理。
例：（03.卷三.单.1）甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为1/3.为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。下列选项哪一个是正确的？
A.因没有经过全体共有人的同意，甲乙不得铺木地板
B.因甲乙的应有部分合计已过半数（达2/3——编者注），故甲乙可以铺木地板
C.甲乙只能在自己的应有部分上铺木地板
D.若甲乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋
答：B 甲、乙、丙按份共有此房，甲乙均同意对此房进行铺地板，份额已达2/3，所以铺地板可以进行且及于整个房屋的地板。
「角度2」 按份共有人对共有物债务的承担。
例：甲、乙二人各出资800元购买了一头牛，轮流使用。在甲使用期间，一天，此牛突然狂奔，撞伤一小孩，花去医药费若干，于是小孩的家长找到甲、乙要求赔偿，但甲、乙互相推卸。问甲、乙如何承担此债务？
A.甲、乙按出资比例对小孩负责赔偿
B.甲对对小孩负责赔偿
C.甲、乙对小孩负连带赔偿责任
D.甲或乙一方对小孩负责赔偿
答：C 因共有的财产产生的债权债务，在外部关系上，共有人享有连带债权，承担连带债务。甲、乙对小孩负连带赔偿责任，小孩的家长可以向甲或乙任何一方追偿。
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2008-3-6 11:27
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第三节 共同共有
考点概览： 根据大纲和司法考试命题技术要求，经过归纳、提炼，本节共有3个考点。对于有理解难度的、重要的考点详细阐述3个。
考点1 对共有物占有、使用、收益和处分
考点说明：《物权法》规定处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
一、理论精炼
共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。共同共有人对共有财产共同享有占有、使用、收益和处分的权利。在共同关系存续期间，共有人一般不得请求分割共有财产。对整个共有物进行事实上或法律上的处分，有约定从约定，无约定则须经全体共有人同意，否则属于无权处分。
二、命题角度分析
「角度1」 共同共有中的优先购买权。
例：甲乙是夫妻，现离婚，共有的一头牛和一匹马各得其一。乙出售自己的马，同等条件下甲主张优先购买权。甲享有优先购买权吗？
答：不享有优先购买权。根据物权法定原则，共同共有人之间不享有优先购买权。本案不符合《民通意见》第92条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人
主张优先购买权的，应当予以支持。“甲不享有优先购买权。
考点2 对共有物的管理及相关费用负担
考点说明：《物权法》规定因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
一、理论精炼
共有人按照约定管理共有财产，无约定则各共有人都有管理的权利和义务。对共有的财产做重大修缮的，则一般须经全体共有人的同意。管理费的负担有约定从约定，无约定则共有人共同负担
2008-3-6 11:33
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[b][size=3]用益物权[/size][/b]
第一节 用益物权的概念和特征
考点概览：根据大纲和司法考试命题技术要求，经过归纳、提炼，本节共有1个考点。对于有深度的、有理解难度的、重要的考点详细阐述1个。
考点1 用益物权的概念
考点说明：物权法规定用益物权的客体是动产或不动产，打破了用益物权的客体仅能是不动产的传统观念；并强调所有权人不得干涉用益物权人行使权利。
一、理论精炼
用益物权是对他人所有的物，在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。基于用益物权的他物权的性质，用益物权还是限制物权和有期限物权。用益物权的限制性表现在，它只是在一定方面支配标的物的权利，没有完全的支配权。同时，它是在他人之物上设定的权利，实际上是根据所有人的意志在所有权上设定的负担，起着限制所有权的作用。
用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。传统民法上，用益物权主要包括：地上权；地役权；用益权；居住权；永佃权；典权等。
物权法规定的用益物权包括：（1）自然资源使用权；（2）海域使用权；（3）探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权；（4）土地承包经营权；（5）建设用地使用权；（6）宅基地使用权；（7）地役权。《物权法》没有确认典权制度。
二、命题角度分析
「角度1」 用益物权的范围。
例：下列权利属于用益物权的是（ ）
A.居住权 B.永佃权
C.抵押权 D.典权
答：ABD 其中抵押权是担保物权，典权是理论意义上的用益物权。
三、考点穿联
[align=center]用益物权的特征[/align]
[table][tr][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]概念[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,445][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]用益物权是对他人所有的物，在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的权利[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]特征[/color][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,445][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]１．以对标的物的使用、收益为其主要内容，并以对物的占有为前提[/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]２．用益物权是他物权、限制物权和有期限物权[/color][/size][/font][/align]
[align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]３．用益物权的客体可以是不动产也可以是动产[/color][/size][/font][/align]
[align=left][align=left][font=宋体][size=9pt][color=#000000]４．用益物权主要是以民法为依据，但也有依特别法为依据的[/color][/size][/font][/align]
[/td][/tr][/table][/align]
四、应试能力拓展
例：根据民法理论，（ ）。
A.用益物权以对物的使用、收益为目的
B.用益物权可以以动产为标的物
C.用益物权是一种他物权
D.用益物权的享有和行使以占有为前提
答：ABCD
本题考查的是用益物权的特征。用益物权的标的物可以是不动产也可以是不动产。用益物权是以对标的物的使用、收益为其主要内容的他物权。
2008-3-6 11:36
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第二节 土地承包经营权
考点概览：根据大纲和司法考试命题技术要求，经过归纳、提炼，本节共有3个考点。对于有深度的、有理解难度的、重要的考点详细阐述3个。
考点1 承包人的转让权与转包权
考点说明：《物权法》规定流转的期限不得超过承包的剩余期限。
一、理论精炼
承包经营权就是承包人（个人或单位）因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。经发包人同意，承包人可以转让和转包承包经营权。转让权与转包权的区别就在于：前者是指承包人退出，第三人进来；后者是指第三人参与原有的关系，同时存在两个承包合同。土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
二、命题角度分析
「角度1」承包人转让与转包经营权不须经发包人同意。
例：老王是西山村村民，后进城打工，无暇照看自己的二亩瓜田，遂私下地把瓜地的经营权转让与邻居老李有其来耕种。问未经发包人同意，老王和老李的转让合同是有效？
答：有效。《农村土地承包法》第34条规定：“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经（一）承包人的主要权利和义务
1.承包方享有下列权利：
（1）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；
（2）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；
（3）法律、行政法规规定的其他权利。
2.承包方承担下列义务：
（1）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；
（2）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；
（3）法律、行政法规规定的其他义务。
3.使用承包的土地或其他生产资料，独立进行生产经营活动。
4.转让承包经营权，这是承包人对其承包权的处分。
5.收益权：收取承包土地或其他生产资料的收益，并取得依约定数额向发包人支付收益后所余收益的所有权。
6.有权按集体组织规定的制度使用集体组织所有的农林设施。
7.承包地被征收的，土地承包经营权人有权依法获得相应补偿。
8.通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
（二）发包人的主要权利和义务
1.发包方享有下列权利：
（1）发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地；
（2）监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地；
（3）制止承包方损害承包地和农业资源的行为；
（4）法律、行政法规规定的其他权利。
2.发包方承担下列义务：
（1）维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同；
（2）尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动；
（3）依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务；
（4）执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设；
（5）法律、行政法规规定的其他义务。
3.承包期内发包人不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。
4.承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。
5.不得干涉土地承包经营权的流转。（《民通意见》第95规定：“公民和集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等承包经营的权利和义务，按承包合同的规定处理。承包人未经发包人同意擅自转包或者转让的无效。”作废）
四、应试能力拓展
例：王洪系上坎村村民，承包了本村一处苹果园。开始的几年，由于其经营科学，苹果园获得丰收，王洪也收入不菲。其他村民看在眼里，记在心里，以为找到了发家致富的门道，遂纷纷种植苹果。苹果园获丰收，却由于苹果过多，销路不好，都烂在果园里。王洪看此情况，遂放弃种植苹果，和妻子一起去南方打工，做起了小生意。家里的果园闲置在那里，无人照看，如此，两年有余。王洪的做法对吗？在这种情况下发包人是否有权收回果园？
答案解析：王洪的做法是错误的。王洪作为承包人有妥善使用承包的土地的义务。《土地管理法》第37条规定，连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的土地。
考点2 土地承包经营权的取得
考点说明：《物权法》规定土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
一、理论精炼
土地承包经营权既可以基于法律行为取得，也可以基于法律行为以外的原因取得。基于法律行为取得的，主要是因当事人设定承包经营合同而取得。基于法律行为以外的原因取得的，主要是继承问题。农民集体所有的土地可以由本集体经济组织的成员承包经营。该组织以外的单位或个人也可以承包经营，但要遵循一定的法律程序，其法律程序比较严格：根据土地管理法第15条第2款的规定，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。土地承包应当遵循以下原则：
1、按照规定统一组织承包时，本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利，也可以自愿放弃承包土地的权利；
2、民主协商，公平合理；
3、承包方案应当依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；
4、承包程序合法。不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。
二、命题角度分析
「角度1」集体经济组织以外的单位或个人可以取得承包经营权，但要符合一定的法律程序。
例：集体经济组织以外的单位或个人要取得承包经营权，其须遵循什么程序？
答：根据《土地承包法》第48条第1款的规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
「角度2」承包经营权可以通过继承取得。
例：谢家祖祖辈辈都生活在牛村，老谢通过签订土地承包经营合同，取得了该村西口的两亩耕地，问在合同未到期前，老谢不幸去世，那么该土地承包经营权能否成为老谢的继承财产？
答：可以。这是因为，承包经营权作为一种物权，其性质当然应当可以继承。在被继承人有承包经营权时，继承一开始，其承包经营权既当然地由继承人取得。
考点3 承包经营权的特征
考点说明：《物权法》规定承包期内发包人不得调整承包地也不得收回承包地。
一、理论精炼
土地承包经营权是我国经济体制改革中农村承包经营关系的新型物权。承包经营权是指承包人因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。
二、考点穿联 承包经营权的特征
1.承包经营权的标的，是集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂以及其他用于农业的土地，而不是其他财产。
2.承包人对于承包土地等生产资料有权独立进行占有、使用、收益，进行生产经营活动，并排除包括集体组织在内的任何组织或个人的非法干涉。
3.承包经营权是有一定期限的权利。耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
4.承包期内，发包方不得调整承包地。承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。
2008-3-6 11:37
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第三节 国有土地使用权
考点概览：根据大纲和司法考试命题技术要求，经过归纳、提炼，本节共有5个考点。对于有深度的、有理解难度的、重要的考点详细阐述3个。一般识记性考点明确列举、提示2个。
考点1 国有土地使用权的概念
考点说明：《物权法》没有采用国有土地使用权的概念而使用建设用地使用权的概念，其权利客体范围包括集体所有的土地因而大于国有土地使用权的范围。建设用地使用权自登记时设立。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
一、理论精炼
国有土地使用权，是指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑及其附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
考点2 通过划拨的方式取得建设用地
考点说明：《物权法》规定严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
一、理论精炼
土地划拨是指土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人支付出让金及其他行政费用。建设用地可以通过划拨方式取得的情形包括：
1.国家机关用地和军事用地；
2.城市基础设施用地和公益事业用地；
3.国家扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
4.法律、行政法规规定的其他用地。上述以划拨方式取得建设用地使用权，须经县级以上地方人民政府依法批准。
二、命题角度分析
「角度1」通过划拨方式取得建设用地的是法定的，不可任意划拨，且须经县级以上地方人民政府依法批准。
例：下列可以通过划拨方式取得建设用地的是：（ ）
A.国家机关用地和军事用地
B.城市基础设施用地和公益事业用地
C.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地
D.法律、行政法规规定的其他用地
答：ABCD 《土地管理法》的第54条的相关规定可知。
考点3 通过出让的方式取得建设用地使用权
考点说明：《物权法》规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。用商品住宅的概念代替了豪华住宅的概念，同时增加了工业用地等经营性用地的概念，扩大了公开竞价出让方式的适用范围并强制采用公开竞价的方式出让。修正了《城市房地产管理法》第12条第2款的规定。
一、理论精炼
（一）采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。” 建设用地使用权出让合同一般包括
下列条款：
1.当事人的名称和住所；
2.土地界址、面积等；
3.建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
4.土地用途；
5.使用期限；
6.出让金等费用及其支付方式；
7.解决争议的方法。
（二）建设用地使用权的登记制度：
1.设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
2.建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
3.建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
4.建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
二、考点穿联
（一）建设用地使用权人的义务
1.建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
2.建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出
让金等费用。
（二）建设用地使用权人的权利
1.建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
2.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
3.建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照《物权法》的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
4. 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
（三）用益物权的设定时间
1.《物权法》第127条：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
2.《物权法》第139条：建设用地使用权自登记时设立。
3.《物权法》第158条：地役权自地役权合同生效时设立。
考点4 国有土地使用权人的权利处分
考点说明：《物权法》规定建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
一、理论精炼
（一）建设用地使用权人可以对其权利进行处分：
1.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
2.建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
3.建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
（二）房地一体主义的要求：
1.建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
2.建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
二、命题角度分析
「角度1」国有土地使用权人可以转让、抵押、出租其享有的国有土地使用权。
例：国有土地使用权人可以对其权利进行哪些处分？（ ）
A.转让 B.出租
C.抵押 D.出让
答：ABC 出让是由国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
三、考点穿联 国有土地使用权的期限
1、居住用地70年；
2、工业用地50年；
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
4、商业、旅游、娱乐用地40年；
5、综合或者其他用地50年。
四、应试能力拓展
案例：甲房地产开发公司于1999年7月1日以出让的方式获得某市一块国有土地的使用权。经开发建成商品房后，2003年7月1日将该宗房屋一并转让给乙公司，该公司将其作为职工住宅分配给职工居住，职工丙于2004年7月1日入住，此时丙对该土地的使用年限最高为多少？ 若该公司于2000年7月1日又以出让的方式获得某市一块国有土地的使用权，经开发建成一写字楼，2001年7月1日转让于丁公司，则丁公司对该土地的使用年限最高为多少？
答案解析：丙对该土地的最高使用年限为65年；丁公司对该土地的使用年限最高为39年。
考点5 通过土地划拨取得的国有土地使用权转让、抵押、出租的条件
考点说明：《物权法》没有直接规定通过土地划拨取得的国有土地使用权转让、抵押、出租的条件。本考点了解即可。
一、理论精炼
通过土地划拨取得的国有土地使用权，只有在符合下列条件的情况下，才可以转让、抵押、出租，否则，通过划拨土地取得的国有土地使用权不得转让、抵押、出租。
1.土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
2.领有国有土地使用证；
3.具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
4.签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
2008-3-6 11:38
Jenkinsma@chinalawedu.com
第四节 宅基地使用权
考点概览：根据大纲和司法考试命题技术要求，经过归纳、提炼，本节共有1个考点。对于有深度的、有理解难度的、重要的考点详细阐述1个。
考点1 宅基地使用权的内容
考点说明：《物权法》规定宅基地使用权的客体只能是集体所有的土地。
一、理论精炼
我国的土地只能是属于国家或集体所有，但法律同时保护公民的私有房屋所有权。宅基地使用权就是公民因私有房屋而使用集体所有的土地的权利。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地使用权的取得，必须经过合法的批准手续。任何人都不能未经任何批准擅自占地建造房屋。同时公民的宅基地使用权受法律保护，任何单位和个人都不得侵害公民的宅基地使用权。宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
宅基地使用权的特征主要有：首先，公民对于经审核批准取得的宅基地使用权有长期的使用权；其次，公民在其宅基地上建造房屋或其他建筑物，还可以种植竹木。对其地上的房屋或其他建筑物公民享有所有权；另外，公民不得买卖或变相买卖宅基地。
二、命题角度分析
「角度1」已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。公民不得直接买卖或变相买卖宅基地，出卖或出租房屋的，不得再申请宅基地。
例：老王为王家村村民，祖上有一处住宅为其居住。老王有一儿一女。儿子大学毕业后，在北京工作，户口也迁至北京。女儿外嫁他村。2000年7月，老王的妻子去世，儿子便把老王接到北京与其一起居住。同时，想到家中无人照看其王家村住宅，便把该住宅卖与邻居。半年后，老王觉得很难适应大城市的生活，便想回到王家村生活，但因无房居住，遂申请宅基地，准备再盖套新房。问，能否批准老王的申请？
答：不能。农村村民出卖房屋的，不得再申请宅基地。因为公民不得买卖或变相买卖宅基地，出卖或出租房屋的，不得再申请宅基地。
三、考点穿联 宅基地所有权及使用权
1.宅基地的所有权归集体所有。
2.非法转让宅基地的，视其情节可以没收非法获取的价款或收回宅基地的使用权。
3.在公民出卖其房屋或其他建筑物时，或者因赠与、继承而使房屋或建筑物的所有权发生转移时，宅基地使用权也随之转移给房屋或其他建筑物的新所有人。
四、应试能力拓展
例：农民甲翻修房屋，因多盖了两间房屋，占用了邻居乙的宅基地，乙诉请法院保护，甲的行为侵犯了乙的何种权利？（ ）
A.相邻权 B.宅基地使用权
C.住宅所有权 D.宅基地所有权
答：B
相邻关系是不动产的相邻各方在生产、生活中给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。故本题中甲的行为不是对相邻权的侵犯。在我国，土地属于国家和集体所有，公民个人不享有土地所有权，宅基地为土地，乙当然不享有所有权，甲的行为并未对乙的住宅造成损害，不构成对住宅所有权的侵害。
2008-3-6 11:39
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第五节 地役权
考点概览：根据大纲和司法考试命题技术要求，经过归纳、提炼，本节共有1个考点。对于有深度的、有理解难度的、重要的考点详细阐述1个。
考点1 物权法对地役权的基本规定
考点说明：《物权法》首次规定了取得地役权应当采取书面形式订立地役权合同及地役权登记效力。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
一、理论精炼
地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。
（一）设立地役权的形式：应当采取书面形式订立地役权合同。
（二）地役权登记效力：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
（三）地役权的期限：地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限。
（四）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
（五）地役权的效力
1.地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
2.地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
3.地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
4.需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
5.供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。
6.土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
7.土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
9.地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
10已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
二、命题角度分析
「角度1」地役权必须与需役地所有权或使用权一同转移。
例：甲在海边拥有一幢别墅，为了方便其观看海景，甲在与其毗连的乙的地上设定了不得建高层建筑物的地役权。为方便丙观看海景，甲可否把该地役权转让给自己的邻居丙？
答：不可以。因为地役权必须与需役地和供役地同时存在。
「角度2」需役地分割时，地役权在分割后的地块的利益仍然存继；供役地分割时，地役权仍就分割后的各地块存继。
例：甲地在乙地设有通行的地役权，后来甲地分割为丙、丁两地，则丙、丁两地的所有人或使用人仍得各自从乙地通行。
三、考点穿联 地役权的消灭的情形
1.土地灭失。地役权不但因为供役地灭失时消灭，而且也因需役地的灭失而消灭。
2.目的事实不能时，即供役地事实上不能再供需役地便利时，地役权消灭。
3.抛弃。地役权人将其地役权抛弃，则地役权归于消灭。
4.地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
（1）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
（2）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
四、应试能力拓展
例：地役权与相邻关系的区别有：（ ）？
A.相邻关系不是一个独立的物权；地役权是独立的用益物权
B.相邻关系的产生基于法律的规定；地役权是通过当事人缔结合同而产生
C.相邻关系是所有人或使用人的财产权利的延伸；地役权的内容依当事人自由设定
D.相邻关系的权利的取得是无偿的；而地役权合同是有偿的
答案：ABCD
2008-3-6 11:43
Jenkinsma@chinalawedu.com
[b][size=3]担保物权[/size][/b]
第一节 担保物权概述
考点概览：根据大纲和司法考试命题技术要求，